Материал представлен "как есть", без каких-либо гарантий. Консультируйтесь с юристами, прежде чем предпринимать какие либо действия!
Главная » Расторжение договора найма жилья. Правовые основы

Расторжение договора найма жилья. Правовые основы

К сожалению, арендодателю и арендатору не всегда удаётся расстаться мирно. Порой одна из сторон сталкивается с необходимостью потребовать досрочного расторжения сделки.

Инициатору разрыва партнёрских отношений приходится добиваться своего, опираясь не только на положения заключённого договора, но и на закон.

При каких условиях можно отказаться от аренды и отказать в ней?

Общие основания для прекращения сделки (для отдельных конкретных документов могут действовать и другие правила) описаны в Гражданском Кодексе РФ.

Особо важное значение имеют статьи 619 и 620 ГК РФ. Полезно также ознакомиться со статьёй 450, "Основания изменения и расторжения договора".

Приводим тексты статей 619 и 620 (в сокращении, с некоторыми непринципиальными изменениями):

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Также в статье 619 есть значимое дополнение: Арендодатель вправе требовать досрочного разрыва контракта только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение соглашения по требованию арендатора

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в тексте - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В обеих статьях есть замечание "Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения" (и такой подход зачастую упрощает жизнь).

Наймодателю и нанимателю крайне желательно обсудить негативные сценарии сотрудничества на самом раннем его этапе, а затем обозначить ключевые пункты этого разговора в письменной форме.

Завершая статью, отметим: если конфликт рискует принять масштабные обороты и обернуться значительными издержками (финансовыми или моральными), целесообразно разрешить спор через суд. Право обратиться в суд имеют обе стороны сделки.

См. также другую полезную статью по теме:

Разрыв соглашения о найме квартиры - важные тонкости

Удачных сделок! Честных партнеров!


Реклама